賃料増額請求・減額請求は意外と難しい
顧問先の不動産会社から、たまに「テナントの賃料を上げたい」という相談を受けることがあります。 逆に、テナントの方から「賃料を下げたい」という相談を受けることもあります。
確かに、借地借家法32条1項には、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」という風に規定されています。
そのため、「周りの賃料より高いor安い」という事実があれば、賃料の増額・減額請求がこの条文に基づいてできる、という感覚をお持ちの方が少なくありません。よく、賃料増額請求って法律で認められてるんですよね！というテンションでご相談にいらっしゃいます。
ところが、この条文の定める「不相当となったとき」というのが曲者です。 条文だけ読めば、近傍同種、つまり周りの同じような建物の賃料と比較して安いor高いだけで足りるように読めます。
しかし、この不相当性（変更後の賃料の相当性）については、当事者の賃貸借の経緯や内容等も加味する必要がある、という考え方が採用されています。
例えば、親戚に貸したから安く貸した、といった事情はこの典型例です。 親戚に安く貸した後に、貸主が変わったような場合、新しい貸主からすると、親戚間で設定されている賃料は近隣の相場から見て非常に安いと考えることが多いでしょう。
その結果、冒頭に記載したように気軽に賃料の値上げの相談にいらっしゃると、そう簡単にはいかない、ということになります。
つまり、前の貸主による親族間の契約からの事情変動が必要なうえ、請求後の相当額の算定についても従前の（親族間で安く設定した）賃料も影響を受けることになりますので、思ったよりも高い金額にはならないことが多い、ということになります。
逆に特殊な事情で賃料を高く設定している…というのは考えにくいと思いますが、その場合も減額請求が思ったほど認められない可能性がある、ということになります。
賃料増額請求・減額請求は冒頭に条文でお示ししたように法律上認められている権利ではあります。
一方で、契約当事者からすると、契約当時の事情というものも反映させないと、不意打ちで不利益を被ることになってしまいます。 両者の調和の観点から、上記の考え方が採用されている、といえるでしょう。
収益物件を購入する際には、賃料の決定の経緯についても確認しておく方がベターといえます。